Квартиры в Харькове: цена зависит от «прилетов», а покупают на «гробовые»

Квартиры в Харькове продолжают покупать и продавать, несмотря на усилившиеся с конца прошлого года обстрелы. Причина – невиданно низкие цены на жилье в мегаполисе и большое количество пришедших вслед за войной денег.

Ищут районы, где было меньше прилетов

Квартиру отца, умершего в эвакуации за рубежом, харьковчанка Ирина Коваль выставила на продажу. Сама она проживает сейчас в Польше. Жилье пришлось тщательно убрать и немного ремонтировать – из-за попадания по соседнему дому в отцовой квартире выбило стекла. В таком состоянии она простояла год. В уютной библиотеке на четвертом этаже поселились голуби: сделали гнездо, вывели птенцов.

«Если в первый год войны я мечтала вернуться, теперь просто пытаюсь устроить свою жизнь. Дочь учится в польской школе, я работаю. А квартира отца пустует. Может, кому-то пригодится», — опустошенно говорит Ирина.

«Трешку» на некогда престижной «Студенческой» сейчас оценили в $25 тысяч. До войны за такую квартиру просили вдвое дороже, этот микрорайон возле метро любили иностранные студенты и охотно арендовали здесь жилье, не считая денег. За сколько купят теперь апартаменты, никто не берется прогнозировать.

Рынок недвижимости немного двигается, но в январе-феврале этого года, после массированных обстрелов города, существенно просел, констатирует риэлтор Инна Краснова. За жилье просят на 40% — 50% меньше, чем до полномасштабного вторжения. Изменились и приоритеты покупателей – самые дорогие в 2021 году квартиры на улицах Пушкинской и Сумской и у Госпрома покупателей не интересуют, ведь центральные районы города неоднократно становились мишенью для российских ракет.

Теперь покупателей привлекают те, где было меньше «прилетов». Холодная гора, проспект Гагарина, Одесская, Новые дома, средняя часть Алексеевки, район Клочковской, а также Павлово Поле, перечисляет риелтор интересные для покупателей локации.

«На Павловом Поле разрушены многоэтажки, но если дом цел и возле Саржиного Яра – берут охотно. Квартиры у летного училища даже не смотрят, потому что туда четырежды прилетало», – объясняет Инна.

Что касается поселка Жуковского, Пятихаток и печально известной Северной Салтовки, где проходила линия фронта, то там квартиры почти не покупают. И даже снимать жилье в тех районах хотя бы за коммунальные платежи – нет очереди из желающих.

Выбирают квартиры с ремонтом

Риелтор Инна Краснова не выезжала из Харькова после начала полномасштабного вторжения, и как только заработал летом 2022-го реестр недвижимости, погрузилась в работу. По ее наблюдениям, в Харькове преимущественно покупают жилье или из дешевого сегмента – «гостинки» и однокомнатные квартиры. Или выбирают недвижимость уже с хорошим ремонтом, среднего уровня или даже элитное. То есть такое, куда можно сразу заселиться и жить. В новостройках без ремонта жилье почти не берут, говорит риэлтор: из-за высокой стоимости стройматериалов, а еще потому, что трудно найти мастеров, которые будут класть плитку или делать проводку – строители в основном либо привлечены на фронте, либо погибли, либо уехали за границу.

Кроме района, на цену жилья влияет состояние дома – если был прилет, стоимость снижается сразу на 20%. Важный фактор: где именно попал снаряд. Попадание снизу, по несущим конструкциям многоэтажки, отпугивает покупателей и риелторов больше, чем в крышу.

Что касается цен, то однокомнатную квартиру можно приобрести от $12 тысяч до $15 тысяч. За двухкомнатные просят от $16 тысяч до $23 тысяч, в зависимости от состояния жилья и района, перечисляет Инна.

«На Алексеевке мы продавали однокомнатную квартиру, которая была на седьмом этаже. В доме прилет был в крышу, девятый этаж упал на восьмой, и между восьмым и седьмым этажами в перекрытиях появились дыры. Но при всем этом строители из пригорода купили эту квартиру. Это был второй дом от метро с капитальным ремонтом, и цена на жилье – $15 тысяч. У меня, кстати, сейчас хороший вариант – трехкомнатная квартира на Новгородской, площадь 70 м², в жилом состоянии – и только $25 тысяч», — говорит риелтор.

Большинство сделок – по доверенности

Специалисты отметили, что большинство сделок по продажам – до 70% – сейчас совершается по доверенностям. Риелтор получает по почте ключи от владельцев жилья, которые находятся в другом уголке Украины или вообще за границей. Далее перед поиском покупателей убирает дом и ремонтирует его при необходимости (раньше часто приходилось вставлять окна).

«В квартирах есть хозяйственные принадлежности, мебель, одежда, техника. Это все упаковываем, часть отправляется хозяевам по почте. Но чаще люди отдавали вещи, а мы отвозили их в волонтерский центр или военный госпиталь», — рассказывает Инна Краснова.

А еще риелтор готовит всю документацию по продаже. Приходилось во время войны продавать квартиры и с прописанными у них детьми. Это, конечно, «прибавляет перца» в дело, но не делает его невозможным.

«Для выписки нужно присутствие одного из родителей, но была у меня пара айтишников, которые уехать еще до войны с тремя детьми. И не решились возвращаться, чтобы продать квартиру. Но мы сделали доверенность на мать владелицы, и на основании этого получили решение попечительского совета на продажу квартиры с прописанным ребенком. Это заняло время, но никого уже не пугают прописанные в квартире дети», – объясняет риелтор.

Покупают на «гробовые» деньги и компенсации за утраченное жилье

«Если посмотреть ретроспективно, то с момента открытия в мае 2022 года реестров рынок недвижимости довольно быстро набрал обороты. Это не о ценах, а о количестве сделок. Несколько месяцев люди не совсем понимали, что и сколько стоит, ведь летом 2022 цены на жилье составляли половину от довоенных. Но после Харьковской операции осенью 2022 и до июля 2023 они росли», — говорит директор агентства недвижимости «VALION» Андрей Правдин.

В мае 2023 года цены на квартиры уступали довоенным уже на 20%-30%. А помогли расти рынку недвижимости пришедшие вслед за войной деньги, отмечает Правдин.

Среди главных покупателей жилья в Харькове – переселенцы из разрушенных городов и сел Донбасса и Харьковщины, военные и родственники погибших. Квартиры покупали и продолжают это делать за «гробовые» деньги и деньги на компенсацию жилья. Жилищных сертификатов хватает на однокомнатную квартиру на западе или в центре страны. Или на двух- или даже трехкомнатную в Харькове.

В определенный момент рост цен на жилье в Харькове замедлился и стабилизировался. В октябре 2023 года, после первого за длительное время массированного ракетного удара по улице Молочной и Театральному переулку, рынок недвижимости замер.

«Тогда три недели вообще телефоны риелторов молчали», – вспоминает Правдин.

После обстрелов в январе и феврале стоимость жилья в Харькове снова упала до уровня лета 2022 года.
«Цены снизились до уровня более благоприятного для покупателей», — оценивает сегодняшний рынок директор агентства.

Бизнес из Харькова двинулся в столицу или на запад Украины

Если рынок жилой недвижимости в Харькове хоть как-то двигается, то коммерческая находится в «крутом пике». Город изобилует пустыми помещениями и объявлениями об аренде и продаже офисной недвижимости, хотя до войны ее не хватало.

Офисная недвижимость не востребована, потому что многочисленные IТ-компании выехали либо за границу, либо в Киев или более безопасные города: Черновцы, Ивано-Франковск, Львов, констатирует вице-президент Ассоциации недвижимости Украины Игорь Балака. То же произошло и с арендаторами производственной недвижимости, которые перевезли предприятия на запад страны.

Интересно, что среди харьковских предпринимателей, во время войны сменивших регион, есть и строительные компании.

«Жилстрой-2» вышли не только за пределы Харьковской области, но даже строят в Турции. «Строй Сити» заморозил деятельность в Харькове, но у них есть успешные дубайские проекты», — сообщил Балака.

Где покупают недвижимость харьковчане

По наблюдениям риэлторов, харьковчане, решившие переехать из родного города, покупают жилье, используя два принципа. Игорь Балака отмечает: либо едут за большими зарплатами в Киев, либо за условным спокойствием подальше от фронта – в Ужгород, Львов, Черновцы, Ивано-Франковск, Винницу.

Соседнюю Полтаву как город для постоянного проживания харьковчане не рассматривают и квартиры там почти не покупают, уточнил Правдин.

Правда, цены на жилье на западе страны, в Ужгороде, где не было никакого «прилета» с начала войны, во Львове или Киеве почти сравнялись с ценами в соседних Польше или Румынии, странах, обезопасенных членством в НАТО.

Так, самая простая «однушка» в Ужгороде на первом или последнем этаже стартует от $23 тысяч, двухкомнатная квартира – от $35 тысяч, а трехкомнатная в старом доме – от $45 тысяч. Цена на хорошую двух- или трехкомнатную квартиру варьируется от $65 тысяч до $150 тысяч, подобные цены на жилье во Львове. Квартиру в Ивано-Франковске, которая сейчас переживает бум строительства, можно приобрести чуть дешевле – двухкомнатную с капитальным ремонтом предлагают от $42 тысяч.

Для сравнения, в соседней Польше, в городах Вроцлав или Познань двухкомнатную квартиру в хорошем районе в новом доме можно купить за $85 тысяч. И богатые украинцы сейчас активно покупают там жилье и помещение под офисы или производство, отметила эксперт по международной недвижимости Яна Коваленко.

Харьков в таких условиях остается городом тех, кто не сдается. Но становится городом тех, кто рискует – приобрести хорошее жилье, но жить с мыслью, что можешь потерять его в любой момент. Сейчас эти тенденции «держат» рынок недвижимости. Долгосрочных прогнозов по перспективам и ценам на жилье эксперты не дают: слишком многое зависит от того, как развиваются события на фронте.

Автор: Оксана Якушко

Ответственный за дистрибуцию: Малевская Н.А.

Материал изготовлен при поддержке ОО «Интерньюз-Украина»

Читайте также: Прилеты, налоги, сокращение штата: как, вопреки всему, живет бизнес в Харькове