Квартири у Харкові: ціна залежить від «прильотів», а купують на «гробові»

Квартири у Харкові продовжують купувати та продавати попри обстріли, які посилилися з кінця минулого року. Причина – небачено низькі ціни на житло в мегаполісі та велика кількість грошей, які прийшли слідом за війною.

Шукають райони, де було менше прильотів

Квартиру батька, який помер в евакуації за кордоном, харків’янка Ірина Коваль виставила на продаж. Сама вона проживає нині в Польщі. Житло довелося ретельно прибрати і трохи ремонтувати – через влучання по сусідньому будинку в батьковій оселі вибило шибки. У такому стані квартира простояла рік. У колись затишній бібліотеці на четвертому поверсі оселилися голуби: зробили гніздо, вивели пташенят.

«Якщо у перший рік війни я мріяла повернутися, тепер просто намагаюся якось влаштувати своє життя. Донька навчається у польській школі, я працюю. А батькова квартира стоїть пусткою. Може, комусь стане в пригоді», – спустошено розповідає Ірина.

«Трьошку» на колись престижній «Студентській» зараз оцінили у $25 тисяч. До війни за таку квартиру просили вдвічі дорожче, адже цей мікрорайон біля метро любили іноземні студенти й охоче тут орендували житло, не рахуючи грошей. За скільки куплять апартаменти тепер, ніхто не береться прогнозувати.

Ринок нерухомості трошки рухається, але у січні-лютому цього року, після масованих обстрілів міста, суттєво просів, констатує рієлторка Інна Краснова. Наразі за житло просять на 40% – 50 % менше, ніж до повномасштабного вторгнення. Змінилися і пріоритети покупців – найдорожчі у 2021 році квартири на вулицях Пушкінській і Сумській і за Держпромом покупців не цікавлять, адже центральні райони міста неодноразово ставали мішенню для російських ракет.

Тож тепер покупців приваблюють ті, де було менше «прильотів». Холодна гора, проспект Гагаріна, Одеська, Нові будинки, середня частина Олексіївки, район Клочківської, і навіть Павлове Поле, перераховує рієлтор цікаві покупцям локації.

«На Павловому Полі є зруйновані багатоповерхівки, але якщо будинок цілий і біля Саржиного Яру – беруть охоче. Квартири біля льотного училища навіть не дивляться, бо туди чотири рази прилітало», – пояснює Інна.

Щодо селища Жуковського, П’ятихаток і сумнозвісної Північної Салтівки, де проходила лінія фронту, то там квартири майже не купують. І навіть винаймати житло в тих районах хоча б за комунальні платежі – немає черги з охочих.

Обирають квартири з ремонтом

Рієлторка Інна Краснова не виїздила з Харкова після початку повномасштабного вторгнення, і щойно запрацював улітку 2022-го реєстр нерухомості, завзято поринула в роботу. За її спостереженнями, в Харкові переважно купують житло або з дешевого сегмента – «гостинки» й однокімнатні квартири. Або обирають нерухомість з уже з гарним ремонтом, середнього рівня чи навіть елітне. Тобто таке, куди можна одразу заселитися й жити. У новобудовах без ремонту житло майже не беруть, каже рієлторка: через високу вартість будматеріалів, а ще тому, що важко знайти майстрів, які будуть класти плитку чи робити проводку – будівельники здебільшого або залучені на фронті, або загинули, або виїхали за кордон.

Окрім району, на ціну житла впливає стан будинку – якщо був «приліт», вартість знижується одразу на 20%. Важливий фактор: де саме поцілив снаряд. Влучання знизу, по тримальних конструкціях багатоповерхівки, відлякує покупців і рієлторів більше, ніж у дах.

Щодо цін, то однокімнатну квартиру можна придбати від $12 тисяч до $ 15 тисяч. За двокімнатні просять від $16 тисяч до $23 тисяч  залежно від стану житла та району, перераховує Інна.

«На Олексіївці ми продавали однокімнатну квартиру, яка була на сьомому поверсі. У будинку «прильот» був у дах, дев’ятий поверх упав на восьмий, і між восьмим та сьомим поверхами в перекриттях з’явилися дірки. Але попри все це будівельники з передмістя купили цю квартиру. Це був другий будинок від метро, із капітальним ремонтом, і ціна на житло – $15 тисяч. У мене, до речі, зараз є гарний варіант – трикімнатна квартира на Новгородській, площа 70 м², у житловому стані – і лише $25 тисяч», – каже рієлторка.

Більшість угод – за дорученням

Спеціалісти відзначили, що більшість угод із продажу – до 70% – зараз відбувається за довіреностями. Рієлтор отримує поштою ключі від власників житла, які перебувають в іншому куточку України або взагалі за кордоном. Далі перед пошуком покупців прибирає оселю та ремонтує її за потреби (раніше часто доводилося вставляти вікна).

«У квартирах є господарські речі, меблі, одяг, техніка. Це все пакуємо, частина вирушає господарям поштою. Але частіше люди віддавали речі, а ми відвозили їх до волонтерського центру або військового шпиталю», – розповідає Інна Краснова.

А ще рієлтор готує усю документацію для продажу. Доводилося під час війни продавати квартири і з прописаними у них дітьми. Це, звісно, «додає перцю» у справу, але не робить її неможливою.

«Для виписки потрібна присутність одного з батьків, але була в мене пара айтівців, які виїхати ще до війни з трьома дітьми. І не наважилися повернутися, щоб продати квартиру. Але ми зробили довіреність на матір власниці, і на підставі цього отримали рішення опікунської ради на продаж квартири з прописаною дитиною. Це зайняло час, але нікого вже не лякають прописані у квартирі діти», – пояснює рієлторка.

Купують на «гробові» гроші та компенсації за втрачене житло

«Якщо поглянути ретроспективно, то з часу відкриття у травні 2022 реєстрів ринок нерухомості досить швидко набрав обертів. Це не про ціни, а про кількість угод. Кілька місяців люди не зовсім розуміли, що і скільки коштує, адже влітку 2022 року ціни на житло становили половину від довоєнних. Але після Харківської операції восени 2022 і до липня 2023 року вони зростали», – каже директор агенції нерухомості «VALION» Андрій Правдін.

У травні 2023 року ціни на квартири поступалися довоєнним уже на 20%-30%. А допомогли зростати ринку нерухомості гроші, які прийшли слідом за війною, зазначає Правдін.

Серед головних покупців житла у Харкові – переселенці зі зруйнованих міст та сіл Донбасу й Харківщини, військові та родичі загиблих. Квартири купували та продовжують це робити за «гробові» гроші та кошти на компенсацію житла.  Житлових сертифікатів вистачає на однокімнатну квартиру на заході або в центрі країни. Або на дво- чи навіть трикімнатну в Харкові.

У певний момент зростання цін на житло в Харкові сповільнилося та стабілізувалося. У жовтні 2023 року, після першого за тривалий час масованого ракетного удару по вулиці Молочній та провулку Театральному, ринок нерухомості завмер.

«Тоді три тижні взагалі телефони рієлторів мовчали», – пригадує Правдін.

А після обстрілів у січні та лютому вартість житла у Харкові знову впала до рівня літа 2022 року.

«Ціни знизились до рівня більш сприятливого для покупців», – оцінює сьогоднішній ринок директор агенції.

Бізнес з Харкова рушив у столицю або на захід України

Якщо ринок житлової нерухомості в Харкові хоч якось рухається, комерційна перебуває в «крутому піке». Місто рясніє пустими приміщеннями та оголошеннями про оренду та продаж офісної нерухомості, хоча до війни її не вистачало.

Офісна нерухомість не затребувана, бо численні ІТ-компанії виїхали або за кордон, або до Києва чи безпечніших міст: Чернівців, Івано-Франківська, Львова, констатує віцепрезидент Асоціації нерухомості України Ігор Балака. Те ж саме відбулося і з орендарями виробничої нерухомості, які перевезли підприємства на захід України.

Цікаво, що серед харківських підприємців, які під час війни змінили регіон, є й будівельні компанії.

«Житлобуд-2»  вийшли не тільки за межі Харківської області, а навіть будують у Туреччині. «Строї Сіті» заморозив діяльність у Харкові, але в них є успішні дубайські проєкти», – повідомив Балака.

Де купують нерухомість харків’яни

За спостереженнями рієлторів, харків’яни, які вирішили переїхати з рідного міста, купують житло, послуговуючись двома принципами. Ігор Балака відзначає: або їдуть за великими зарплатами до Києва, або за умовним спокоєм якомога далі від фронту – до Ужгорода, Львова, Чернівців, Івано-Франківська, Вінниці. Сусідню Полтаву як місто для постійного проживання харків’яни не розглядають і квартири там майже не купують, уточнив Правдін.

Щоправда, ціни на житло на заході країни, в Ужгороді, де не було жодного «прильоту» від початку війни, чи то у Львові або в Києві майже зрівнялися з цінами в сусідніх Польщі чи Румунії, країнах, убезпечених членством в НАТО.

Так, найпростіша «однушка» в Ужгороді на першому чи останньому поверсі стартує від $23 тисяч, двокімнатна квартира – від $35 тисяч, а трикімнатна в старому будинку – від $45 тисяч. Ціна на гарну дво- чи трикімнатну квартиру варіюється від $65 тисяч до $150 тисяч, подібні ціни на житло у Львові. Квартиру в Івано-Франківську, який зараз переживає бум будівництва, можна придбати трохи дешевше – двокімнатну з капітальним ремонтом пропонують від $42 тисяч.

Для порівняння, у сусідній Польщі, у містах Вроцлав чи Познань, двокімнатну квартиру в гарному районі в новому будинку можна купити за $85 тисяч. І заможні українці наразі активно купують там житло та приміщення під офіси чи виробництво, зазначила експертка з міжнародної нерухомості Яна Коваленко.

Харків у таких умовах залишається містом тих, хто не здається. Та стає містом тих, хто ризикує – придбати гарне житло, але жити з думкою, що можеш втратити його кожного дня. Зараз ці тенденції «тримають» ринок нерухомості. Довгострокових прогнозів щодо його перспектив і цін на житло експерти не дають: занадто багато залежить від розвитку подій на фронті.

Автор: Оксана Якушко

Відповідальний за дистрибуцію: Малєвська Н.О.

Матеріал виготовлено за підтримки ГО “Інтерньюз-Україна”

Читайте також: «Прильоти», податки і скорочення штату: як попри все живе бізнес у Харкові